Een appartement met een F-classificatie op de DPE, gekocht in een middelgrote stad vanwege de aantrekkelijke bruto rendabiliteit, kan binnen enkele maanden onverhuurbaar worden. Sinds 2025 is ongeveer 40% van de beginnende investeerders geconfronteerd met verhuurweigeringen voor F- of G-geclassificeerde panden, volgens een studie van UFC-Que Choisir gepubliceerd in februari 2026. Succesvol investeren in verhuurvastgoed vereist dat men de regelgeving, klimaateisen en fiscale beperkingen anticipeert, nog voordat men tekent.
Klimarische risico’s en huurwaardevermeerdering: wat de simulators niet laten zien
Men denkt vaak aan rendabiliteit, locatie, fiscaliteit. Zelden aan overstromingen of droogtes. De standaardtools voor vastgoedwaardering (rendements simulators, prijsvergelijkers per vierkante meter) houden geen rekening met lokale klimaatsprojecties.
Lees ook : Tips en trucs om het leven van jonge moeders dagelijks te vergemakkelijken
Een pand gelegen in een gebied dat nog niet als risicogebied is geclassificeerd, kan in waarde dalen als overstromingen toenemen of als de krimp-uitzetting van klei de funderingen verzwakt. Deze fenomenen treffen gemeenten die niet op de huidige plannen voor natuurlijke risico’s (PPRN) staan.
Voor een eerste verhuuraankoop, het raadplegen van het Géorisques-portaal voordat men een compromis ondertekent stelt in staat om de door de staat geregistreerde risico’s te identificeren. Men kan deze gegevens ook combineren met de natuurrampbesluiten die per gemeente zijn gepubliceerd. Als een sector in tien jaar tijd meerdere besluiten heeft gehad, zal de verzekeringspremie stijgen en kan de verkoop problematisch zijn.
Aanrader : De beste tips om de banden en harmonie binnen het gezin te versterken
De meningen hierover verschillen, omdat sommige gebieden met een gematigd risico nog steeds zeer gewild zijn bij huurders. De uitdaging is niet om elke blootgestelde zone te vermijden, maar om deze parameter in de berekening van de netto rendabiliteit op te nemen, net als de onroerende voorheffing of de gemeenschappelijke kosten.
DPE en huurprijsregulering: twee beperkingen die de rendabiliteitsberekening veranderen
Sinds januari 2026 is de huurprijsregulering van toepassing op 25 nieuwe gespannen gebieden in het Franse vasteland, volgens decreet nr. 2025-1478 van 28 december 2025. Voor een beginnende investeerder betekent dit dat de bruto rendabiliteit die in een advertentie wordt weergegeven niet langer de daadwerkelijk toepasbare huurprijs weerspiegelt.
Een pand gelegen in een van deze nieuwe gebieden kan niet worden verhuurd tegen de marktprijs. Het is noodzakelijk om te controleren of de gemeente op de geactualiseerde lijst staat voordat men zijn project modelleert. Op de site up-immo.fr zijn er middelen te vinden om aanbiedingen te vergelijken en de zoektocht op basis van deze parameters te verfijnen.
Wat betreft energieprestaties is de beperking direct: een woning met een G-classificatie kan niet meer worden verhuurd. De F-geclassificeerde panden zullen volgen. Het kopen van een slecht beoordeeld appartement op de DPE om het te renoveren kan rendabel blijven, mits men de werkzaamheden vóór de aankoop budgetteert.
- Controleer de huidige DPE-classificatie en schat de kosten voor het overstappen naar klasse D of E bij een gecertificeerde diagnosticeerder, niet alleen via een online schatting.
- Identificeer of de gemeente onder de huurprijsregulering valt en bereken de toepasselijke referentiehuurprijs voor het beoogde pand.
- Neem de werkelijke onroerende voorheffing (niet die in de advertentie, die soms overeenkomt met de vorige eigenaar) op in de berekening van de netto rendabiliteit.
Energie-renovatieprojecten: afwegen tussen kosten en huurwaarde
Het renoveren van een F-geclassificeerd pand om klasse D te bereiken is kostbaar, maar maakt de woning verhuurbaar en verhoogt de waarde. Er wordt vaak gesproken over isolatie van de zolder en vervanging van het verwarmingssysteem als eerste stappen.
Prioriteit geven aan isolatie vóór de verwarming te vervangen levert doorgaans een betere verhouding op tussen uitgaven en de winst van klasse DPE. Een RGE-vakman kan nauwkeurig de verwachte klasseverhoging voor elke werkzaamheden inschatten.
Huisvesting en gemeubileerd: twee verhuurstrategieën om te vergelijken voor een eerste pand
De huisvesting heeft een sterke stijging doorgemaakt sinds 2025. Volgens het FNAIM-rapport “Huurmarkt 2025” gepubliceerd in maart 2026, is de leegstand in huisvesting ongeveer 30% lager dan bij traditionele verhuur in grote steden.
Voor een eerste vastgoedinvestering biedt huisvesting in een universiteitsstad een concreet voordeel: meerdere huurders delen de huur, wat het risico van totale wanbetaling beperkt. Aan de andere kant is het beheer zwaarder (wisselingen, frequente inspecties, verhoogd onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes).
Gemeubileerd, aan de andere kant, biedt een fiscaal voordelige regeling via de LMNP-status (niet-professionele verhuurder). Men kan het pand en het meubilair afschrijven, wat het belastbaar inkomen verlaagt. De keuze tussen huisvesting en klassieke gemeubileerde verhuur hangt af van de tijd die men aan het beheer kan besteden.
- Huisvesting is geschikt voor een investeerder die bereid is actief zijn pand te beheren of uit te besteden aan een gespecialiseerd bureau, met een hoger budget voor verhuurbeheer.
- Klassieke gemeubileerde lange termijn verhuur vereist minder interventies maar genereert een eenheidshuur, waardoor het risico van leegstand geconcentreerd is op één huurder.
- De mobiliteitshuur (1 tot 10 maanden, zonder verplichte borg) kan een gemeubileerde strategie aanvullen in steden met een grote beroepsbevolking in beweging.
Financiering van de eerste verhuuraankoop: wat de dossiers echt blokkeert
De banken analyseren de schuldenlast, maar ook het “overblijvende inkomen” na aflossing. Een goed doordacht verhuurproject, met een realistische huurprognose en gespecificeerde offertes voor werkzaamheden, komt beter door dan een dossier waar alleen de aankoopprijs is gedocumenteerd.
Een financieringsplan presenteren dat de werkzaamheden, notariskosten en een veiligheidsreserve omvat stelt de bankadviseur gerust. Vaak worden de bijkomende kosten onderschat: diagnostiek, PNO-verzekering (niet-bewoner), eerste maanden zonder huurder.
Voorovereenkomst bij de bank voordat men het pand zoekt
Een principe-overeenkomst verkrijgen voordat men gaat bezichtigen, stelt in staat om de werkelijke financiële ruimte te kennen. Dit voorkomt tijdverlies met panden buiten budget en versterkt de geloofwaardigheid tegenover de verkoper. Een makelaar kan deze stap versnellen door verschillende instellingen te vergelijken.
De eerste verhuurinvestering draait minder om intuïtie dan om voorbereiding. Het controleren van de DPE, het combineren van klimaatgegevens, het simuleren van de gereguleerde huur, het budgetteren van de werkzaamheden: deze stappen kosten tijd, maar ze scheiden een rendabel project van een aankoop die elke maand meer kost dan het oplevert.